تصور کنید با پولی که امروز بابت رهن و اجاره یک آپارتمان معمولی در پایتخت پرداخت میکنید، همین چند سال پیش میتوانستید سند ششدانگ یک خانه را به نام خود بزنید! این واقعیت تلخ، روایت این روزهای بازار مسکن در ایران است؛ بازاری که زیر بار تورم و رشد بیرویه قیمتها نفسهایش به شماره افتاده است. بررسیهای خبرنگار ما در اوکی صنعت نشان میدهد که افزایش سرسامآور قیمت اجاره مسکن، توازن معیشتی بسیاری از خانوادهها و مستأجران را برهم زده است. اما ریشه اصلی این بحران مسکن در کجا نهفته است؟ آیا طرحهای حمایتی دولت میتوانند این گره کور را باز کنند؟ با خواندن این خبر، شما درک عمیقی از بحران مسکن و ساختار اقتصادی بازار املاک خواهید داشت و یاد میگیرید چگونه آن را در تحلیلهای مالی و تصمیمگیریهای زندگی خود بهکار بگیرید.
ریشهیابی بحران مسکن؛ چرا مسکنهای حمایتی بیاثر هستند؟
طی یک سال اخیر، قیمت خانه و اجارهبها رشد افسارگسیختهای داشته و از نرخ تورم رسمی نیز پیشی گرفته است. آمارها نشان میدهند قیمت اجاره در پایتخت طی یک سال گذشته حدود دو برابر افزایش یافته است. در این شرایط، دولت طرحهای حمایتی گوناگونی مانند «مسکن استیجاری» یا «طرح آشیان» را ارائه داده است. اما بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با خبرنگار اوکی صنعت معتقد است این طرحها درمان اصلی نیستند.
ستاریان توضیح میدهد: «دولتها در سراسر دنیا، حتی در کشورهایی بدون بحران مسکن، وظیفه دارند برای دهکهای پایین جامعه مسکن حمایتی (مانند اجاره به شرط تملیک یا مسکن اجتماعی) در حد ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد در سال تامین کنند. اما مسئله اینجاست که ما در ایران با یک بحران مسکن عمیق و ساختاری مواجهیم؛ بحرانی که با ساخت ۴۰ هزار واحد استیجاری یا واگذاری زمین حل نمیشود.»
توازن عرضه و تقاضا؛ آمار تکاندهنده از کسری مسکن سالانه
به گفته کارشناسان، ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن در کمبود شدید عرضه نسبت به تقاضا نهفته است. عدم توازن در این بخش، قیمتها را به شکل تصاعدی بالا میبرد.
- نیاز سالانه کشور: دستکم یک تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سال (با توجه به رشد جمعیت و استهلاک ساختمانها).
- تولید واقعی کنونی: کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال.
- کسری سالانه عرضه مسکن: حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد در سال.
این کسری انباشتهشده سالهای گذشته، خود را به شکل آسیبهای اجتماعی جدی نظیر حاشیهنشینی، کپرنشینی و چادرخوابی نشان میدهد که نیازمند توجه فوری و ریشهای است.
چرا بخش خصوصی نمیتواند ظرفیت تولید خود را تکمیل کند؟
تحلیلهای صنعتی نشان میدهد که بخش خصوصی تولیدکننده اصلی مسکن در کشور است و حدود ۹۰ تا ۹۵ درصد ساختوسازها را بر عهده دارد. در مقابل، دولت با تمام شرکتهای خصولتی و سیستم بانکی تنها ۱۱ درصد از سهم تولید مسکن در دو دهه اخیر را به خود اختصاص داده است.
سوال اساسی این است: چرا بخش خصوصی با وجود داشتن ظرفیت و سهم ۹۵ درصدی، نمیتواند تولید خود را به سالانه یک میلیون واحد برساند؟ پاسخ این سوال در موانع ساختاری اقتصاد کشور، عدم ثبات اقتصادی و دشواریهای جذب سرمایه نهفته است؛ مشکلاتی که باعث شده سرمایههای این بخش به کشورهای همسایه هدایت شود.
راهکار واقعی حل بحران مسکن چیست؟
برای برونرفت از این وضعیت، دولت نباید به صورت مستقیم در بازار ساختوساز دخالت کند، بلکه باید بستر را برای فعالیت و افزایش انگیزه بخش خصوصی فراهم سازد. تنها پس از حل بحرانهای کلان ساختاری و متوازن شدن عرضه و تقاضا است که طرحهای حمایتی دولتی میتوانند جایگاه واقعی خود را پیدا کرده و به دهکهای هدف کمک شایانی کنند.
جمعبندی و گام بعدی
بحران مسکن و اجارهبها در ایران، بیش از آنکه با طرحهای ضربتی و کوتاهمدت قابل درمان باشد، نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد، رفع موانع تولید بخش خصوصی و جبران کسری سالانه ۸۰۰ هزار واحدی مسکن است. تا زمانی که عرضه به سطح تقاضا نرسد، رفتارهای هیجانی در بازار اجاره تداوم خواهد داشت.
توصیه کاربردی: پیشنهاد میکنیم امشب یکی از نکاتی که درباره تحلیل بازار عرضه و تقاضا در این مطلب یاد گرفتید را برای ارزیابی منطقه مسکونی خود و بودجهبندی سال آینده اجرا کنید و فردا نتیجهاش را در برنامهریزیهای مالی خود بررسی کنید.
لینکهای مهم اوکی صنعت